Passoire thermique : définition, interdiction de louer et solutions

Sommaire

1. Passoire thermique : la définition officielle
2. Location : le calendrier d’interdiction
3. Le gel des loyers des logements F et G
4. Locataire d’une passoire : vos droits
5. Vendre ou acheter une passoire thermique
6. Sortir du statut de passoire : les solutions
7. Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?
8. Questions fréquentes

Passoire thermique : la définition officielle

Le terme, que l’administration écrit aussi « passoire énergétique », désigne les logements des étiquettes F et G du diagnostic de performance énergétique. Pour un logement de plus de 40 m² en métropole, sous 800 m d’altitude, c’est le cas dès que l’un des deux seuils est franchi :

Les logements de 40 m² ou moins et ceux de montagne ont des seuils relevés, présentés dans notre guide des classes du DPE. Un logement peut donc être une passoire par son énergie, par ses émissions (chauffage au fioul notamment), ou par les deux.

Comment savoir si votre logement est une passoire ?

La réponse figure sur votre DPE, s’il date d’après le 1er juillet 2021 : les DPE plus anciens ne sont plus valables. Sans DPE récent, notre calcul DPE donne une première estimation à partir de vos consommations. Certains signes orientent aussi : simple vitrage, combles non isolés, murs froids au toucher, condensation, chauffage au fioul ou convecteurs électriques anciens, factures élevées malgré une température modérée.

Avant de conclure, vérifiez si votre logement a pu sortir du statut de passoire sans travaux : depuis le 1er juillet 2024 pour les surfaces de 40 m² ou moins, et à partir du 1er janvier 2027 pour les logements chauffés à l’électricité (coefficient abaissé à 1,7). Une attestation de nouvelle étiquette est gratuite sur l’Observatoire DPE-Audit de l’ADEME.

Location : le calendrier d’interdiction

La loi Climat et Résilience a intégré la performance énergétique dans les critères du logement décent. Un logement trop énergivore n’est pas décent, et ne peut donc pas être proposé à la location, à partir de ces dates (France métropolitaine) :

Quels baux sont concernés ?

Le critère s’applique aux baux signés à partir de chaque date, et aux baux en cours au moment de leur renouvellement ou de leur reconduction tacite. Un bail en cours n’est pas rompu : c’est à sa reconduction que le logement doit atteindre le niveau requis. Les locations vides et meublées du parc privé, les baux mobilité et le parc social sont visés. Les meublés de tourisme ne le sont pas.

Le DPE pour louer

Le bailleur doit remettre au locataire un DPE de moins de 10 ans à la signature ou au renouvellement du bail, dans le dossier de diagnostic technique. L’annonce mentionne les classes énergie et climat, l’estimation des dépenses annuelles d’énergie et, pour F et G, la mention « logement à consommation énergétique excessive ». Le prix du DPE est libre et à la charge du bailleur. Pour savoir si le vôtre est encore utilisable, voir la validité du DPE.

Le gel des loyers des logements F et G

Depuis août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G du parc privé ne peut plus augmenter pour les baux conclus, renouvelés ou reconduits après cette date. Le gel couvre :

• la hausse entre deux locataires ;
• la hausse au renouvellement du bail ;
• la révision annuelle selon l’indice de référence des loyers ;
• la réévaluation d’un loyer manifestement sous-évalué, y compris en zone d’encadrement.

Il vaut pour les locations vides, meublées et les baux mobilité, pas pour les meublés de tourisme. Une hausse redevient possible seulement après des travaux qui portent le logement au moins en classe E, attestés par un nouveau DPE.

Locataire d’une passoire : vos droits

1. Demander un DPE valideLe locataire peut exiger un DPE en cours de validité, y compris lors d’une reconduction tacite du bail.
2. Demander la mise en conformitéPar écrit au bailleur, en rappelant que le logement n’atteint pas le niveau de décence énergétique exigé.
3. Passer par la conciliationLa commission départementale de conciliation peut être saisie gratuitement ; cette étape est facultative.
4. Saisir le jugeAu titre de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, le juge détermine la nature des travaux et leur délai, et peut réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation.

Ne cessez pas de payer votre loyer de vous-même : seul le juge peut en décider. En copropriété, il ne peut pas ordonner de travaux si le bailleur prouve qu’il a fait les démarches nécessaires (demande d’inscription en assemblée générale, travaux dans ses parties privatives) sans parvenir au niveau requis.

Vendre ou acheter une passoire thermique

Aucune classe n’interdit la vente. Deux obligations s’ajoutent pour le vendeur :

• la mention « logement à consommation énergétique excessive » dans l’annonce ;
• pour une maison individuelle ou un immeuble appartenant à un seul propriétaire, un audit énergétique réglementaire, obligatoire pour les classes F et G depuis le 1er avril 2023 et pour la classe E depuis le 1er janvier 2025. Les appartements en copropriété n’y sont pas soumis.

L’audit indique les travaux à prévoir, leur coût estimé et les aides possibles : c’est un outil de négociation pour l’acheteur. Son contenu est détaillé dans la page consacrée à l’audit énergétique à la vente.

L’acheteur qui habite le logement n’a aucune obligation de travaux. S’il prévoit de le louer, il doit intégrer le calendrier de décence dans son plan de financement : une maison G achetée pour être louée ne pourra pas l’être avant d’avoir gagné au moins une classe, et deux pour rester louable en 2028.

Sortir du statut de passoire : les solutions

Sortir de F ou G demande en général plusieurs gestes coordonnés. L’ordre habituel :

L’ordre des travaux évite de surdimensionner un chauffage qu’il faudrait changer après l’isolation. Lisez les deux bouquets proposés par votre DPE : pour un logement F ou G, le diagnostiqueur doit en indiquer un pour sortir du statut de passoire et un pour atteindre A ou B.

Quelles aides pour rénover une passoire thermique ?

• MaPrimeRénov’ rénovation d’ampleur : réservée aux logements classés E, F ou G, avec un gain d’au moins deux classes et au moins deux gestes d’isolation. Dépenses plafonnées à 30 000 € HT pour deux classes gagnées et 40 000 € HT pour trois ou plus ; taux de 80 % (revenus très modestes), 60 %, 45 % ou 10 % selon les plafonds de revenus. Propriétaires bailleurs admis, avec engagement de louer 6 ans.
• Mon Accompagnateur Rénov’ : obligatoire pour ce parcours, il réalise l’audit et suit le chantier ; sa prestation est prise en charge en partie selon les revenus.
• Éco-prêt à taux zéro : jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale, sans condition de ressources.
• Primes CEE : pour des gestes isolés, et pour les cas hors MaPrimeRénov’.

Les montants et conditions sont détaillés dans le dossier des aides à la rénovation. Un rendez-vous avec un conseiller France Rénov’ est obligatoire avant de déposer une demande MaPrimeRénov’.

Sources : ministère de la Transition écologique, pages « Location : gel des loyers des passoires énergétiques » et « Diagnostic de performance énergétique » (mises à jour du 19/12/2025) ; service-public.gouv.fr, fiches F16096, F35978 et F37110 ; arrêté du 31 mars 2021 relatif au DPE ; guide des aides financières de l’Anah, édition septembre 2026. Consultées le 19 octobre 2026.

Questions fréquentes

Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?

Un logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique, c’est-à-dire parmi ceux qui consomment le plus d’énergie ou émettent le plus de gaz à effet de serre. Pour un logement de plus de 40 m², cela correspond à 330 kWh d’énergie primaire ou plus, ou à 70 kg de CO₂ ou plus, par m² et par an.

Peut-on encore louer un logement classé F ?

Oui, jusqu’au 31 décembre 2027 pour un bail signé, renouvelé ou reconduit. À partir du 1er janvier 2028, un logement F ne respecte plus le critère de décence énergétique en métropole. Son loyer est en revanche gelé : aucune hausse n’est possible.

Que risque un propriétaire qui loue un logement G ?

Depuis le 1er janvier 2025, un logement G n’est pas décent pour un bail signé, renouvelé ou reconduit. Le locataire peut saisir le juge, qui peut ordonner des travaux et un délai pour les faire, et réduire ou suspendre le loyer en attendant. Le loyer ne peut pas non plus être augmenté.

Est-il interdit de vendre une passoire thermique ?

Non. La vente reste libre. Pour une maison individuelle ou un immeuble en monopropriété classé F ou G (et aussi E), le vendeur doit fournir un audit énergétique en plus du DPE, et l’annonce porte la mention « logement à consommation énergétique excessive ».

L’acheteur d’une maison F ou G est-il obligé de faire des travaux ?

Non s’il l’habite : aucune obligation de travaux ne pèse sur un propriétaire occupant. S’il veut la mettre en location, il devra atteindre le niveau de décence exigé : classe F au moins aujourd’hui, E en 2028 et D en 2034.

À lire aussi

• Audit énergétiqueAudit énergétique : obligatoire à la vente des maisons classées E, F ou G, valable 5 ans. Contenu, scénarios de travaux, différence avec le DPE, prix et aides.
• MaPrimeRénov’Ma Prime Rénov’ 2026 : forfaits par geste depuis septembre, taux de la rénovation d’ampleur, conditions, avance et étapes de la demande sur France Rénov’.
• Rénovation énergétiqueRénovation énergétique d’une maison : définition, travaux prioritaires, rénovation globale ou par geste, gain de classes DPE et aides 2026 en clair.

Mis à jour le 19 octobre 2026